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爱尔兰房产强劲增长,房价大幅度攀升,第三季度同比增长了57%

编辑:天一编辑部   2019-11-01 04:18:51       来源:熊猫出国   83

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  最新数据显示,都柏林周边县的住房建设出现了惊人的激增。中东部地区正以惊人的速度扩张。根据Goodbody Stockbrokers发布的一份报告显示,随着经济强劲增长以及都柏林房价的攀升,都柏林以外地区(包括Meath、Kildare、Wicklow和Louth)的房屋建设在第三季度的年同比增长了57%。大都柏林地区向外蔓延的城市扩张,带来了住房和规划方面的大问题,也让许多家庭面临着更长的通勤时间。这与政府制定的城市规划的初衷截然相反,但事实就是如此。


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  在都柏林的许多地方,首次购房者正因房价过高而被挤出市场

  

  而更贵的的房产坐等升值往往不卖。负担能力或者说负担不起的现实正在冲击着人们。Goodbody的数据主要是使用BER(建筑能源监管)数据编制的,显示第三季度全国房屋竣工同比大幅增长34%。对年增长贡献最大的是中东部地区(都柏林通勤县)新住宅竣工面积增长57%,相比之下,都柏林的完工率仅增长了9%。在都柏林,公寓约占竣工面积的44%。在都柏林城外,几乎一半的建筑是半独立式的,稍远处还有四分之一是独立式的。正如Goodbody所言,公寓似乎只在都柏林可行,导致首都以外的低密度住房蔓延。经纪人估计,在过去一年里,中东部地区共完成了约5100套房屋,差不多占全国总量的四分之一。

  

  为什么会这样?

  

  都柏林许多地方的房子和公寓对首次购房者来说太贵了。截至9月底的9个月里,都柏林新房销售与去年同期相比下降了15%,但都柏林以外地区的销售增长了14%。根据Goodbody的数据,都柏林正在出售的住宅在32.5万至40万欧元级别。

  

  在都柏林以外地区,同样价位的房产销售也出现强劲增长,较便宜房产的销售也是如此。很多家庭因为负担过重而离开了首都。按照中央银行的规定,对于一栋40万欧元的房子,假设有10%的存款,你仍需要至少10万欧元的家庭收入。

  

  毫不奇怪,离都柏林越远,价格就越便宜。根据中央统计局CSO最新数据,Greystone的平均价格为42.5万欧元,但在Wicklow镇,这个数字进一步下降到了30.3万欧元,而在Arklow,这个数字是20.5万欧元。而到了Gorey,这个数字就降到了20万欧元以下。城市扩张和长途通勤纯粹是由价格驱动的。你的收入、储蓄和中央银行的规定决定了你的支付能力——尽管有些人在规则豁免下能多支付一点。

  

  那么通勤县会越来越多吗?

  

  CSO在这方面做了一些有趣的工作。数据表明,在过去,高房价也曾迫使人们离开都柏林,尽管CSO的工作关注的是数据,而不是原因。

  

  在每次人口普查中,CSO都会对人们从一个地区搬到另一个地区的情况进行评估。当然,每个区域的人口也受到移民和当地人出生和死亡的影响。

  

  从1991年和1996年两个版本的人口普查来看,都柏林和中东部地区都在增长,而其他区域则出现了净流出。然而,在2002年和2006年的人口普查中,房价一直在上涨,尤其是在都柏林。2002年的人口普查显示,从都柏林到其他地区的净流出12600人,而2006年的数据显示,净流出人数为10200人。CSO并没有解释,但似乎可以合理地推测,就像现在一样,很多人被高房价赶出了首都。

  

  到2011年,有少量资金净流入都柏林——那时房价已大幅下跌。但在2016年最新的人口普查中,随着房价和租金飙升,人们再次离开都柏林,净流出人数达到4400人,而中东部是主要受益地区。

  

  CSO接着研究了未来可能发生的情况,其中一个关键因素是未来几年是否有人流出都柏林,或从爱尔兰其他地区流入都柏林。如果从都柏林流出的人口继续以2016年的速度增长,那么到2037年,中东部人口可能激增35%至40%,从69万增至可能超过95万。都柏林也将增长,增长速度将取决于国际移民趋势。

  

  在都柏林有资金流入的情况下,到2037年都柏林人口可能增长30-40%,中东部人口可能增长25%或更多。

  

  为什么这很重要?

  

  正如2040年国家计划和包括东部地区在内的地区计划所概述的那样,政府的战略是促进更“紧凑”的生活。这意味着人们生活在更小的空间里,离工作地点更近。这意味着城市扩张的结束。

  

  正如针对东部和中部地区制定的区域空间和经济战略所述:“基于长途汽车的通勤是一项关键挑战,它导致交通网络拥堵,并对人们的生活质量和环境产生负面影响。”

  

  在这份文件中提出的策略是,在都柏林建造大量新的住宅和公寓,并将其余的大部分集中在Athlone、Drogheda和Dundalk等较大的中心。这是为了让人们住得离工作、学校和其他服务更近。

  

  但是最新的建设模式更加分散,覆盖了整个都柏林地区的城镇和村庄,因为随着土地获批和规划许可,开发项目层出不穷。这对于如何实现政府和地区规划部门勾勒的愿景,将是一个巨大的挑战。其中的关键问题是,在都柏林地区以合理的价格建造公寓或其他更密集的住宅显然困难重重,年轻人在郊区购买了第一套住房后,面临着搬出都柏林并经常长途通勤的压力。反过来,这又增加了对驾车出行的依赖,与缩短人们通勤距离的策略背道而驰,最理想的是乘坐公共交通工具,这对实现环境目标也至关重要。

  

  在过去的十年里,东部地区的发展发生在一系列的区域里,这些区域通常与城镇相连,除了都柏林中部,所有区域的就业机会都比当地居民所需的要少得多。现在,城市的扩张又开始了。

  

  如何扭转这一趋势,转向一种新的生活方式,是一项巨大的政治和经济挑战。请记住,其他许多旨在将人们从都柏林转移出去的空间规划,是如何失败的。最新的计划承认都柏林将继续保持其重要性,但也寻求其他区域城市的重大发展。

  

  此外还有一个关键因素。在爱尔兰的城市或城镇地区,传统的生活方式是半独立式住宅。政府的计划是让人们将来住在离工作地点更近的小房子或公寓里,目前还没有这样的房产,即使有也太贵了。但即便如此,未来的家庭又该如何在空间和价格之间进行权衡呢?更密集、更紧凑的生活将很难让人接受。


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